核心提示

商品房买卖关系到民众基本生存权，涉及的房款通常也较大，买卖双方应尽到审慎注意义务。如果因买房人限购，房产无法办理过户，买房人当然需要承担责任。但卖房人有无责任，则需要看卖房人对此是否知晓及何时知晓等因素来综合判断。

今天分享的案例就是典型的因为买受人限购，导致双方对10万元定金是否应当退还发生争议的房屋买卖合同纠纷。

案情回放

冯女士与福邸公司签订《购房协议》，约定自签订之日起7日内，双方签订正式《商品房预/出售合同》。签订《购房协议》当日，冯女士向福邸公司支付了10万元定金。

后因冯女士当时累计缴纳社保仅54个月，不符合上海市限购政策规定，双方未能签订正式买卖合同。后，福邸公司将房屋另售他人。冯女士遂诉至法院，请求解除《购房协议》并要求福邸公司退还10万元定金。

庭审交锋

冯女士认为，福邸公司已将房屋出售给他人，现在合同目的无法实现，并且福邸公司未尽提醒和审查义务，导致《购房协议》无法履行，因此要求解除购房协议并返还已支付的定金。

福邸公司认为，根据《购房协议》的约定，如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求导致无法办理商品房预/出售合同签约手续的，视为买方违约，买方应承担所有相关责任。因冯女士不具有上海市的购房资格，福邸公司有权没收定金。且该房屋已经另行出售他人, 同意解除双方签订的《购房协议》。

法院认为

本案定金种类为立约定金，任何一方未按时签署或拒绝签署的，即视为该方违约。给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应双倍返还定金。

上海市限购政策对外公开，冯女士对此应属明知，但其仍在未取得购房资格的情况下与福邸公司签订《购房协议》，事后再拒绝履行《购房协议》约定的签约义务，显属违约，按照约定，其无权要求返还已支付的定金。因双方均同意解除合同，法院予以确认。

法官说法

买房人对自身是否符合限购政策，应当认真核实后再签订房屋买卖合同，并如实告知卖房人。如果买房人限购导致无法过户或签约未成，一般责任认定方式是：

❶ 房屋买卖合同签订前买受人已经限购但仍签订合同的，应认定其对合同履行不能存在过错；

❷ 如买受人已明确告知出卖人限购情况、双方仍签订合同的，出卖人亦存有过错；

❸ 合同订立以后，网签之前买受人丧失购房资格的，如不存在其他情形，一般可以认定当事人均无过错。

买房三思而后行。建议在购买前对当地购房政策进行充分了解，在签约时对认购协议上的条款仔细确认。

卖房人也应充分预判对方限购存在的风险，不能想当然的认为限购全部是买房人的责任，以免造成不必要的损失。